Immobilien und Facility Management
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Rückblick auf den 9. IFM Kongress

Langbericht: 9. IFM Kongress

Neue Arbeitswelten, Industrie 4.0, Digitalisierung – all das sind nicht nur Themen der Industrie sondern auch im Bereich Immobilien – der 9. IFM-Kongress am 17. und 18. November 2016 an der TU Wien gab Antworten und zeigte wie nahe die Umwälzungen schon sind!

Am 9. IFM Kongress der TU Wien gab sich das Who is Who der (Immobilien)Industrie die Klinke in die Hand

Welchen anderen FM Kongress gibt es, wo die führenden Unternehmen mit ihrer Vorstandsebene am Podium zu finden sind. Richard Wilkinson, CEO Erste Group Immorent, Reinhard Florey, Finanzvorstand der OMV, und Andreas Matje, CFO Petrom, vertreten nicht nur die führenden Unternehmen in Österreich sondern zeigten am 9. IFM Kongress auch, dass Immobilien in ihrem Managementfokus stehen. Natürlich sind auch die Geschäftsführer der großen Dienstleister vertreten: Sodexo mit Michael Freitag, HSG Zander mit Gerhard Schenk und ISS mit Peter Ankerstjerne. Sie alle diskutieren über aktuelle Themen.

Digitalisierung, Industrie 4.0 und Arbeitsplatz 4.0 sind in aller Munde. Immer intelligentere Technologien verändern unsere Arbeitswelten rasant. Es ist die Rede von Robotern, die menschliche Arbeitskräfte ersetzen, von Arbeitsplatzverlusten und der Entstehung neuer Stellenprofile. Wie sieht die Zukunft wirklich aus? Wie beeinflussen diese Änderungen die „traditionellen“ Arbeitsumgebungen? Werden überhaupt noch so viele Immobilien zum Betrieb eines Unternehmens gebraucht? Und was ändert sich beim Betrieb von Immobilien?

Diese Umwälzungen betreffen nicht nur Unternehmer und Mitarbeiter, sie betreffen neben Nutzern vor allem Betreiber von Gebäuden, Eigentümer und Entwickler. Wie man sich auf diese bevorstehenden Veränderungen am besten rüstet und sie zum Vorteil für das eigene Unternehmen nutzt, wurde am 9. IFM Kongress gezeigt.

Büro der Zukunft

Die Arbeitsumgebung wirkt sicher direkt auf Mitarbeiterzufriedenheit, Wohlbefinden und Gesundheit aus. Somit führt eine positive Arbeitsplatzgestaltung auch zu Produktivitätssteigerungen, sinkenden Krankenstandstagen und Mitarbeiterbindung, was der kostspieligen Fluktuation entgegenwirkt. Aber welche Maßnahmen sind wirklich wirksam?

Richard Wilkinson, CEO der Erste Group Immorent (AUT) beschreibt wie er seinen Mietern durch seine Entwicklung Erste Campus zum Erfolg verhilft: „Bei der Erste Gruppe nimmt temporäre Projektarbeit zu, dadurch ist Flexibilität gefragt, die Grenze zwischen Berufs- und Privatleben verschwimmt und die Individualisierung steigt.“ Der richtige Einsatz moderner Bürokonzepte mit dem Stichwort Homebase Prinzip ermöglicht flexible Zusammenarbeit und Kommunikation in und zwischen den Abteilungen, unterstützt aber auch den Zusammenhalt der Abteilungen. Erfolgreich ist ein derartiges Konzept aber nur, wenn die Arbeits- und Betriebskonzepte optimiert werden und moderne IT Infrastruktur diese neuen Abläufe unterstützt. Ein Management by Objectives ist laut Wilkinson von Vorteil, um diesen Paradigmenwechsel zu ermöglichen. Für die Immorent und die ERSTE Group „rechnet sich jedenfalls die Investition in Neue Arbeitswelten“ so Wilkinson.   

Dr. Matje, CFO der Petrom, beleuchtete die optimale Arbeitsplatzgestaltung aus Sicht des Mieters. Er gab die Anforderungen des mietenden Unternehmens OMV preis und schilderte wie die OMV ihr Arbeitsumfeld optimiert hat, um leistungsstärker und innovativer zu werden: „Optimale Arbeitsumgebungen sind ein wichtiges Instrument, welche sowohl die individuelle Performance als auch die Performance des ganzen Unternehmens unterstützen. Bei unseren Arbeitsumgebungen legen wir hohen Wert auf Sicherheit, Effizienz, Flexibilität und Funktionalität. Daher wurden Büros moderner gestaltet und auch neu gebaut. Zusätzlich wurden Risiken und die Komplexität unseres Portfolios minimiert. Wir investierten vor allem in die IT-Infrastruktur und Softwarelandschaft um Mobilität und Effizienz zu fördern. Dabei soll eine zentralisierte Organisation unterstützen. “

Über weltweite Trends informierten Prof. Marmot (UK) und Pat Turnbull (US), Mitautorinnen des erfolgreichen Buches „Work on the Move II“. „Im Jahr 2020 werden 40 % der Beschäftigten als Einzelunternehmer arbeiten. “, so Prof. Marmot. Sie werden für einzelne Projekte für bestimmte Zeit eingebunden. Das bedeutet weitreichende Veränderungen auch in der benötigten Infrastruktur und Services. Coworking Spaces gewinnen überall an Bedeutung. Wohnung und Büro wachsen zusammen. Ob dafür Micro-Flat Konzepte geeignet sind, ist fraglich.

 „Im ‚War for Talent‘ werden weltweit junge, bestens ausgebildete, technisch kompetente Digital Natives umkämpft. Heutzutage ist es für die meisten Menschen möglich digital von überall zu arbeiten. Dennoch macht die Anwesenheit anderer Mitarbeiter im selben Gebäude einen Arbeitsplatz auch sehr attraktiv, da die Möglichkeit für persönliche Treffen, Zusammenarbeit und Networking besteht. Ermöglicht ein Arbeitsplatz einerseits individuelles Arbeiten, andererseits Besprechungen und Teamarbeit, so ist die Arbeitsumgebung ein machtvolles Instrument, welches die Unternehmenswerte unterstützt, Arbeitskräfte inspiriert und dem Unternehmen zu Erfolg verhilft. Facility Manager müssen lernen eine optimale Infrastruktur und Services zu bieten, sonst wird es HR oder IT machen“, so Pat Turnbull. Beispielsweise Firmen wie Google, Facebook und technische Start-ups setzen vermehrt auf Arbeitsumgebungen, die soziale Interaktionen, die Wahl des eigenen Arbeitsplatzes und Spaß bei der Arbeit zulassen.

 

Facility Services der Zukunft: Mensch oder Maschine

Roboter, die reinigen, Rasen mähen und immer komplexere Aufgaben übernehmen, existieren längst. Über den aktuellen Stand der Technik und zukünftige Entwicklungen nahmen Prof. Markus Vincze, einer der führenden Forscher im Bereich Robotik und Dr. Bader, beide von der TU Wien aus wissenschaftlicher Sicht Stellung. Bei einer Podiumsdiskussion zeigten sie auf, das Reinigungs- und führerlose Transportroboter längst Realität sind. Diese lassen sich auch für Wachdienste einsetzen. Durch die Veränderung der Demografie wird der Einsatz im Bereich Assistent Living immer bedeutsamer. Hobbits, also Pflegeroboter, beispielsweise ermöglichen, älteren Menschen sicher und angenehm in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben. Tesla zeigt uns weitere Möglichkeiten. In den neuen Autos sind die Systeme zum Selbststeuern schon eingebaut. Derzeit fährt aber noch der Mensch. Rechner vergleichen die Entscheidungen des Systems mit den Entscheidungen des Fahrers und lernen daraus. Sprich der Kunde optimiert das System. 

Doch auch die praktische Seite kam nicht zu kurz und wurde von Michael Freitag, GF und COO von Sodexo, Gerhard Schenk, GF von HSG Zander und Peter Ankerstjerne, Head of Group Marketing, ISS Word Service (DK) repräsentiert. ISS und Sodexo haben beispielsweise schon Unternehmen gekauft, um ihr People Business durch neue Technologien zu optimieren. Die Nassräume melden z.B. selbst den Reinigungsbedarf. Für alle Praktiker sind IoT etc. nur Tools um die Prozesse neu zu denken. Und alle sind sich bewusst, dass der human Touch, sprich die Interaktion mit Menschen wichtig ist. „Wir sammeln bereits jetzt automatisiert enorm viele Informationen. Wichtig ist es nun, die Daten richtig zu verstehen, interpretieren und für Verbesserungen zu nutzen. Dieses Informationsvolumen wird in Zukunft noch ansteigen. Facility Service Management hat eine hoch komplexe Struktur und kann nicht generell mit der Industrie verglichen werden. Im FM-Bereich spielt die praktische Umsetzung, die immer ein bisschen individuell und kundenorientiert ist, eine große Rolle. Gerade bei FM-Prozessen werden individuelle Entscheidungen gebraucht. Daher ist es sehr wichtig zu diskutieren, in welchem Ausmaß wir es Maschinen erlauben, selbstständig Entscheidungen zu treffen und zu handeln.“, so Gerhard Schenk. Der Bedarf an geschulten Mitarbeitern steigt rasch an. Somit ist diese Branche ein Wirtschaftsmotor für die Zukunft.

Predictive Maintenance

Der zweite Kongresstag begann mit einem Vortrag über Predictive Maintenance von Wilfried Sihn, Professor für Betriebstechnik und Systemplanung, TU Wien (AUT). Dieser Ansatz nutzt Big Data sprich die Daten aus dem Betrieb der Anlagen, um Ausfälle exakt voraus zu sagen. „Das bedeutet, das Gerät verständigt den Service Techniker rechtzeitig vor seinem Ausfall. Dadurch könnten Kosten im Bereich präventive Wartung gespart werden, da die Einsatzplanung optimiert wird.“, erklärt Wilfried Sihn und geht dabei genau auf die gängigen Ansätze, die Vorteile und die Risiken z.B. durch falsche Messwerte und Miss-Interpretationen ein. Durch diese Methode werden aber tradierte Vorgehensweisen im Bereich präventive Wartung obsolet und auch der Gesetzgeber ist gefragt, da Vorschriften wie das Aufzugsgesetz mit seinen vorgeschriebenen periodischen Tätigkeiten dann nicht mehr notwendig sind, wenn die Anlage selbst die Wartung rechtzeitig auslöst.

 

Science meets practice

Der weitere Teil des Kongresses wurde ganz der Wissenschaft gewidmet und punktete mit vielfältigen Vorträgen. Der erste Beitrag beschäftigte sich mit der Prozessoptimierung von Facility Management in Krankenhäusern. Nicole Gerber zeigt, dass Simulation der geplanten Abläufe den Betrieb nachhaltig optimieren kann und die Ergebnisse der Umgestaltung besser verständlich machen. Im zweiten Beitrag präsentiert Herr Mag. Pfeiffenberger, Techno-Z Verbund GmbH, seine Forschungsarbeit über das Verständnis für und den Bedarf an FM-Leistungen von KMU. Sie verhalten sich sehr unterschiedlich, je nachdem ob sie technologieorientiert sind oder eher „klassische“ Unternehmen. Die ersteren wollen ein Sorglospaket auf Basis „funktionaler Arbeitsplätze“, die zweiteren erstellen die Leistungen meist selbst. Die erste Gruppe hat derzeit aber meist Problem geeignete Anbieter zu finden.

Anschließend wurde der Schwerpunkt wieder auf die Arbeitsplatzgestaltung gelegt. Brenda Groen (NL) zeigte ihre wissenschaftliche Untersuchung, wie unterschiedliche Generationen auf Bürolärm reagieren und wie sich das auf ihr Wohlbefinden und die Gesundheit am Arbeitsplatz auswirkt. „Bei unserer Studie wurde ermittelt, ob ein Zusammenhang zwischen Bürolärm und dem Grad an Wohlbefinden bzw. Angstniveau besteht. Unsere Ergebnisse unterstützen die Hypothese, dass das Wohlbefinden der Büromitarbeiter von Lärm negativ beeinflusst wird. Dies ist unabhängig von Alter, Geschlecht und dem Extrovertiertheitslevel. Der einzige weitere Einflussfaktor, der gefunden werden konnte, ist das persönliche Grundniveau von Angst und Wohlbefinden zum Startzeitpunkt der Messungen. Dieser Einfluss ist aber nur partiell. Im Gegensatz zu allgemeinen Vermutungen, konnten keine Unterschiede zwischen den Generationen gefunden werden.“ 

Tatia Prieto befasst sich hingegen mit Raumkapazitäten in Schulen. Dafür wurde ein eigens für dieses Thema entwickeltes Tool verwendet, welches die Eignung von Schulräumlichkeiten für akademische Programme und die zukünftige Verwendung untersucht. „Vermehrte Gruppenarbeiten, der Einsatz von Laptops im Unterricht und viele weitere Änderungen stellen neue Anforderungen an Schulräumlichkeiten und Lernumgebungen. Um die für die Planung benötigten Kapazitäten zu bestimmen, reicht die reine Kalkulation, ob die Anzahl der Schüler über oder unter den einstmals festgelegten Kapazitäten ist, nicht mehr aus. Es müssen viel mehr Faktoren berücksichtigt werden, um die Lernumgebung der Zukunft optimal zu gestalten. Es ist essentiell, sowohl Schüler und Studierende als auch Lehrende und administrative Mitarbeiter sowie ihre Individuellen Bedürfnisse nach Kommunikation, Lernverhalten etc. miteinzubeziehen. Daher inkludiert unser Tool SUIT™ erfolgreich den Input von ebendiesen Gruppen.“

Der 9. IFM Kongress war auch dieses Jahr wieder ein gelungener Brückenschlag zwischen Forschung und Praxis, und zeigte, dass wir vielen Veränderungen gegenüberstehen, die aber zahlreiche Möglichkeiten sowohl für die Nutzer, Developer und Service Provider bieten, um sich zu differenzieren und damit einen Wettbewerbsvorsprung durch optimierte Immobilien(services) zu generieren. Rund 170 Teilnehmer aus mehr als 15 Ländern nutzten die Chance sich über brandaktuelle Themen auszutauschen und von den einzigartigen Networking-Möglichkeiten zu profitieren.

 

Kurzbericht: 9. IFM Kongress

Alle Zeichen stehen auf Wandel

Wie vor 3 Jahren Diane Levine ihre neuen Bürokonzepte für eine Krankenversicherung in LA präsentierte, glaubten viele der Teilnehmer des IFM Kongresses an der TU Wien, dass Villages und eine Street nur im fernen Amerika umsetzbar sind. Als einen Vorteil ihrer Lösung pries sie an, dass es keine Umzüge mehr gibt, da die Menschen selbst ihren Arbeitsplatz wählen und „umziehen“. Letztes Jahr zeigte der CFO der Mondi ein vergleichbares Konzept. Aber na ja ein internationaler Konzern. Und gestern präsentierten Richard Wilkinson von Immorent und Peter Weiss von der Erste Bank den ERSTE Campus. Der Campus das offene „Dorf“ der Erste Bank. Wo im Atrium alle willkommen sind, wo Homebases zur besseren Kommunikation beitragen und jeder sich den Arbeitsplatz selbst sucht, der für seine Arbeit aber auch sein Wohlbefinden am besten ist. Laut Peter Weiss war das am Anfang wie der Prater für Jugendliche, alles wurde ausprobiert, jede Hochschaubahn benutzt, bis die Mitarbeiter herausgefunden hatten, was (sprich welcher Arbeitsplatz) ihnen am besten gefällt. Nun sind die Mitarbeiter in ihrem „Krätzel“ zu finden, aber nicht unbedingt am selben Platz. Wenn aber immer 15 bis 30 Prozent der Mitarbeiter nicht im Büro sind, warum soll dann jeder seinen eigenen Arbeitsplatz haben? Weil laut Gehirnforschern der eigene Arbeitsplatz im Unterbewusstsein mit Jobsicherheit verknüpft ist. Wie aber ist dieses Paradigma zu durchbrechen? Durch gemeinsames Besichtigen von Referenzprojekten, intensiver Einbindung der Mitarbeiter und der „Meinungsbilder“. Dann kann der Vorstand innerhalb von 15 Minuten überzeugt werden, dass auch er für sich keine Einzelbüros braucht, so Weiss. Und dann kommt auch kein Abteilungsleiter auf die Idee, er sei so wichtig, hätte so viele vertrauliche Unterlagen oder Gespräche, dass er ein Einzelbüro braucht. Die oberste Führung muss es vorleben! Und das ganze rechnet sich auch noch! Laut Richard Wilkinson. 90 Prozent der Innovationen entstehen in Gesprächen, so der Vorstand der Immorent. Durch die Zusammenfassung der über 25 Standorte, treffen sich die Leute wieder. Auch Treichl der Vorstand der Erste Group sieht das als wichtigste Auswirkung des neuen Campus. Aber nicht nur in Österreich funktioniert das. Auch in Rumänien gewinnt die Petrom, eine der wichtigsten Töchter der OMV damit beste Mitarbeiter und motiviert sie zu Höchstleistungen so Andreas Matje, Finanzvorstand der Petrom. Für ihn als CFO eines Industrieunternehmens steht die Sicherheit im Mittelpunkt, sowohl im Feld als auch im Büro. Die Petrom hat Milliardeninvestitionen getätigt, um bei den Arbeitsunfällen zirka 30 % unter dem Durchschnitt zu sein. Und das rechnet sich nun. Auch der Petrom Tower in Bukarest ist nicht nur ein Landmark, sondern zeigt deutliche Auswirkungen auf Mitarbeiterzufriedenheit, Wohlbefinden und Performance.

Man kann also sagen, die Konzepte, die vor Jahren als Leuchtturmprojekte im Rahmen vom IFM Kongress präsentiert wurden, werden nun nicht nur in Österreich sondern auch in CEE verbreitet umgesetzt.

Aber das bedeutet auch einen Wandel im Betrieb. Keine Umzüge gibt es mehr im Erste Campus. Wenn sich dieses Konzept weiter durchsetzt, verschwindet eine ganze Branche – zumindest im Office Bereich. Laut Markus Vincze aber nicht nur dort. Der Professor für Robotik sieht die Wahrscheinlichkeit groß, dass in 10 bis 15 Jahren alle repetitiven Arbeiten von Robotern durchgeführt werden. Was bleibt für den Menschen? Alle Bevölkerungsgruppen müssen sich weiterbilden, sie erledigen die flexiblen, schöpferischen Aufgaben. Damit werden Menschen auch von gesundheitlich anstrengenden Tätigkeiten entlastet und ihre Sicherheit und Gesundheit steigt. Derzeit werden aber eher Themen wie Sensorik und Internet of Things, sprich die Vernetzung der einzelnen Anlagen in den Gebäuden wirtschaftlich sinnvoll genutzt so Gerhard Schenk von HSG Zander und Michael Freitag von Sodexo. Aber es geht hier nicht nur um neue Technik sondern auch um die Möglichkeiten tradierte Prozesse neu zu denken. Am Beispiel Toilettenreiningung sieht man das deutlich: Statt einmal pro Stunde zu kontrollieren und gegebenenfalls zu reinigen, ermöglicht ein Sensor genau nach Bedarf, sprich z.B. nach jedem 10 Benutzer, die Toiletten zu „refreshen“. Der Sensor meldet den Bedarf und das System verständigt automatisch den Mitarbeiter, der sich am nächsten zu den Räumen befindet, so Peter Ankerstjerne von ISS. Damit kommt man dem eigentlichen Ziel des Kunden, eines reinen Sanitärbereiches wesentlich näher. Es steigt die Qualität bei gleichbleibenden Preis. Das gleiche Prinzip gilt bei Besprechungsräumen. Dort kann es aber zu anderen Zwecken weiter verwendet werden. Nicht oder schlecht ausgelastete Räume können identifiziert werden und anderen Nutzungen zugeführt werden. Der Dienstleister wird zum „Berater“ und Optimierer für den Nutzer. Das bringt viele Umwälzungen und steigert den Bedarf nach besser ausgebildeten Mitarbeitern. In Summe dürfte die Anzahl der Beschäftigten aber nur gering sinken. Was zugleich das Problem der geänderten Alterspyramide, immer weniger Junge und immer mehr Ältere, lösen kann.

Aber auch in der Finanz stehen Änderungen bevor, nicht nur in der USA steigen die Zinsen sondern auch in Europa sieht man einen Anstieg der langfristigen (10 Jahres) Zinsen in den nächsten Monaten. Man soll sich nicht täuschen lassen, dass die kurzfristigen Zinsen die nächsten Jahre weiter 0,5% sind, langfristige Steigerungen werden schon jetzt eingepreist, so Hofstätter von der Raiffeisen Research.

Dass BIG Data nicht nur bei Maklern durch die immer besser werdenden Suchmaschinen im Internet zu neuen Prozessen führt, zeigte Wilfried Sihn vom Fraunhofer Institut für Produktion. Die automatische Analyse der Gebäudedaten, ermöglicht die Vorhersage von Ausfällen. Statt also wie im Beispiel von Peter Ankerstjerne, präventive Inspektionen zu machen, kann kurz vor dem Ausfall das System gezielt einen Mitarbeiter zur Anlage senden, inkl. der benötigten Ersatzteile. Teilweise stehen diesem Vorgehen noch gesetzliche Anforderungen entgegen, aber BIG Data kann hier wesentlich die Effizienz steigern und damit Kosten sparen.

Wie uns Prof. Redlein damit wieder sehr praktisch gezeigt hat, stehen wir großen Veränderungen gegenüber. Die Veränderungen stehen schon vor der Tür. Sie zu negieren heißt nur die Wettbewerbsvorteile nicht zu nutzen. Viel wichtiger ist ein Dialog zwischen den Forschern, die alle diese Technologien entwickeln und den Praktikern, um zu erkennen, wie man durch diese Tools neue effiziente Abläufe gestalten kann. So kann Österreich seine Rolle in diesem Bereich ausbauen.

 

 

     

 

Rückfragen:

Prof. Mag. Dr. Alexander Redlein

Immobilien und Facility Management

TU Wien

E-Mail: alexander.redlein@tuwien.ac.at

Tel: +43 (1) 58801-42700 oder 42701